不動産の貸付による所得
マンションや貸家などの賃貸収入は不動産所得に該当し、不動産所得の金額は次のように計算します。
不動産所得の金額=総収入金額-必要経費
（1）総収入金額に含まれるもの
- 賃貸料収入
- 名義書換料、頭金など
- 返還を要しない敷金や保証金
- 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代など
（2）必要経費に含まれるもの
必要経費となるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用で、主なものは下記です。
- 固定資産税
- 損害保険料
- 修繕費
- 減価償却費
貸付規模の判定
不動産の貸付が事業として行われている（事業的規模である）かどうかにより所得金額の計算が異なります。貸付が事業的規模かどうかは、社会通念上実質的に判断するとされていますが、次のいずれかの基準にあてはまれば原則として事業的規模とされています。
- 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
規模による所得計算の相違点
不動産の貸付規模により、所得計算に下記のような相違点があります。
| 貸付の規模 | ||
|---|---|---|
| 事業的規模 | 事業的規模以外 | |
| 青色申告 特別控除額 |
最高65万円 | 最高10万円 |
| 事業専従者 給与控除 （青色・白色とも） |
適用あり | 適用なし |
| 固定資産の取壊し、 除却などの資産損失 |
全額必要経費算入 | その年の資産損失を差引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入 |
| 賃貸料の回収不能 による貸倒損失 |
回収不能となった年分の必要経費 | 収入に計上した年分に遡及して所得金額の計算をやり直し |
不動産所得の確定申告手続き
サラリーマン（給与所得者）で、給与以外に不動産の収入がある人は、給与所得と不動産所得を合わせて総所得金額を計算し、確定申告により納める（又は還付される）税額を計算します。
不動産所得を申告する場合、総収入金額と必要経費を記載した青色決算書（又は収支内訳書）を確定申告書に添付します。
不動産の賃貸を始めたときの提出書類等
新しく不動産貸付けを始めたときは、次のような届出書や申請書を提出する必要があります。
| 届出書・申請書 | 提出期限 | 備考 |
|---|---|---|
| 個人事業の 開廃業等届出書 |
開業の日から1ヶ月以内 | 事業的規模の貸付を開始するとき |
| 所得税の青色申告 承認申請書 |
開業の日から2ヶ月以内 (その年の1月15日以前に開業した場合は3月15日まで) | |
| 青色申事業専従者給与 に関する届出書 |
必要経費に算入する年の3月15日まで（その年の1月16日以後に開業した人や新たに専従者がいることとなった人は、その開業の日や専従者がいることとなった日から2月以内） | 事業的規模の貸付で、専従者給与を必要経費に算入するとき |
| 所得税の減価償却資産 の償却方法の届出書 |
開業をした年の翌年3月15日まで | 届出をしない場合は法定の償却方法になる |
5棟10室（青色65万控除）
確定申告書作成料金
78,750円～
5棟10室以下（青色10万控除・白色）
確定申告書作成料金
47,250円～
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